İngiltere’de gayrimenkul alımında hukuki süreç

İngiltere’de tapu devrini kim yapmaya yetkilidir?

GOV.UK’ye göre tapu devrini yürütmeye yetkili ve denetime tabi üç meslek vardır: solicitor, lisanslı conveyancer ve chartered legal executive. Her birinin yetkisi kendi düzenleyici kurumunun sicilinden doğrulanır; temsilci, teklif kabul edilir edilmez görevlendirilir ve ücretini yazılı olarak bildirir.

Tapu devri (conveyancing), mülkiyetin satıcıdan alıcıya hukuken geçirilmesi işidir: tapu kaydının incelenmesi, sorguların açılması, sözleşmenin hazırlanması ve tescil başvurusu bu işin parçalarıdır. GOV.UK, temsilci seçmeden önce birkaç yerden fiyat alınmasını ve fiyatın baştan tam olarak öğrenilmesini söyler: satış tamamlanmazsa hangi ücretin doğduğu, temsilcinin kredi verenin onaylı listesinde olup olmadığı ve dosyada tek bir muhatabın bulunup bulunmadığı bu aşamada sorulur.

Alımdan önce hangi sorgular yapılır?

Temsilci önce yerel idare sorgusunu açar; buna sel riski ve maden raporu gibi ek sorgular eklenir. Sorguların bedeli peşin ödenir ve sonuçlar sınırlı bir süre geçerlidir, bu yüzden uzayan dosyalarda aynı sorgular ikinci kez istenir ve ikinci kez ödenir.

• Yerel idare sorgusu: arsaya ve binaya bağlı kısıtlamaları — ağaç koruma kararı, tescilli yapı, koruma bölgesi — ve kamu eliyle planlanan yeni yol ile demiryolu projelerini gösterir.
• Kapsam dışı: komşu parselde planlanan yapılaşma bu sorguda çıkmaz; bunun için ayrıca uzman sorgusu istenir.
• Ek sorgular: sel riski raporu ve maden raporu, mülkün bulunduğu yere göre temsilcinin önerdiği başlıca ikisidir.
• Sorular: sorgulardan, tapu kaydından ya da kredi teklifinden doğan sorular süreç boyunca farklı anlarda sorulur ve satıcı tarafından cevaplanır.
• Teminat poliçesi: sorguların ortaya çıkardığı bir hukuki eksikliğin ileride doğuracağı zararı karşılayan sigortadır; dosyada işe yarayıp yaramayacağını temsilci söyler.

GOV.UK, sorguların gecikmeye yol açmaması için erken açılmasını önerir; buna karşılık kredi teklifi kesinleşene kadar beklemeyi öneren temsilciler de vardır, çünkü satın alma yürümezse sorgu bedeli geri gelmez. Gelen sonuçlar saklanır: mülk ileride satılırken aynı belgeler işe yarar, ancak geçerlilik süreleri dolduğunda yenilenmeleri gerekir.

Mülkiyet nereye tescil edilir ve tescil ne kadar tutar?

Mülkiyet, İngiltere ile Galler’de HM Land Registry’ye tescil edilir; İskoçya’da Registers of Scotland, Kuzey İrlanda’da Land and Property Services yetkilidir. Posta yoluyla verilen Scale 1 başvurusunda tescil ücreti, ödenen bedele göre £45 ile £1.105 arasında değişir.

GOV.UK’ye göre satın alınan, miras kalan, hediye edilen, takasla edinilen ya da ipotek edilen her taşınmaz tescil edilir; devralındığında lease süresi yedi yıl ve altında olan taşınmazlarda tescil kural olarak aranmaz. Tescilden sonra malik adları ve mülkün genel sınırlarını gösteren plan herkese açık hale gelir ve bu kayıttan çıkma imkânı yoktur.